Підготовчий листок до дискусії: Для орендаря колективний договір оренди землі переважніше окремих договорів з кожним орендодавцем

Дискусанти: 

-Сторона стверджування (ТАК) – Кіхот

-Сторона запереченні (НІ) – Аріель

*** 

ПІДГОТОВЧІ МАТЕРІАЛИ

*** 

ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ УКРАЇНИ ПО ЗЕМЕЛЬНИХ РЕСУРСАХ

 

                            Н А К А З

 

 N 125 від 24.12.99

     м.Київ

 

 vd991224 vn125

 

       Про затвердження Методичних рекомендацій визначення орендної плати за земельну ділянку та земельну частку (пай) сільськогосподарського призначення

          ( Наказ скасовано на підставі Наказу Державного  комітету України по земельних ресурсах

           N 399 ( v0399219-04 ) від 08.12.2004 )

1.7. Розмір,  умови  і  строки    внесення   орендної   плати встановлюються за   угодою   сторін   у   договорі   оренди.  Якщо орендодавцем є група власників земельних часток  (паїв),  то  вони приймають спільне  рішення  щодо  розміру  орендної плати та інших умов договору.

 

Додаток 2 Затверджено наказом Держкомзему України від 30 грудня 1999 р. N 130

Рекомендації щодо виділення єдиним масивом земельних ділянок групі власників земельних часток (паїв)

1. Рекомендації щодо виділення єдиним масивом земельних ділянок групі власників земельних часток (паїв) розроблено відповідно до Указу Президента України від 3 грудня 1999 р. N 1529 “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки”. 2. Рекомендації визначають порядок виділення єдиним масивом земельних ділянок групі власників земельних часток (паїв), які звернулися із заявами про відведення земельних ділянок в натурі з метою спільного використання або надання в оренду цих ділянок. 3. Власники земельних часток (паїв) звертаються із заявами про виділення єдиним масивом земельних ділянок в натурі для спільного використання або надання в оренду цих ділянок до сільської, селищної, міської, районної у містах ради. 4. До заяв додаються сертифікати на право на земельну частку (пай). 5. Сільська, селищна, міська, районна у містах рада або її виконавчий орган у дводенний термін доручає місцевому державному органу земельних ресурсів внести пропозиції щодо формування єдиного масиву земельних ділянок групи власників земельних часток (паїв). 6. Місцевий державний орган земельних ресурсів відповідно до проекту реформування колективного сільськогосподарського підприємства або схеми поділу земель колективної власності на земельні частки (паї) у двадцятиденний термін вносить пропозиції відповідній раді або її виконавчому органу щодо формування єдиного земельного масиву. 7. На підставі внесених пропозицій місцевого державного органу земельних ресурсів сільська, селищна, міська, районна у містах рада або її виконавчий орган у восьмиденний термін приймає рішення про виділення земельної ділянки в натурі єдиним масивом та дає Дебет-Кредит, ipLex 2015 2 доручення місцевому державному органу земельних ресурсів визначити цю ділянку в натурі (на місцевості). 8. На виділену земельну ділянку єдиним масивом в натурі складається акт перенесення на місцевості її зовнішніх меж та кадастровий план, який зберігається в місцевому державному органі земельних ресурсів. Копії цих документів передаються сільській, селищній, міській, районній у містах раді, яка здійснює реєстрацію договорів оренди, орендарю, а також власникам земельних часток (паїв). 9. Рішення про відмову щодо виділення єдиним масивом земельних ділянок групі власників земельних часток (паїв), а також залишення заяв громадян без розгляду більше місяця можуть бути оскаржені в суді. Начальник Головного управління землеустрою В.О.Леонець Додаток 3 Затверджено н

 

Кулініч Павло

Кандидат юридичних наук, старший науковий співробітник Інституту держави і права НАН України, доцент Київського університету права
м. Київ

Оренда єдиних земельних масивів: закон і практика

Одним з важливих напрямів земельної реформи в сучасному українському селі є завершення приватизації землі. Протягом першого етапу реформування земельних відносин в Україні вже практично завершене паювання земель колективної власності, в результаті чого близько 6,7 млн. українських селян отримали земельні частки (паї). В ході наступного етапу земельної реформи на селі, який проходить в даний час, відбувається виділення земельних часток (паїв) в натурі на місцевості. Замість земельних часток (паїв) селяни отримують земельні ділянки, право власності на які посвідчується державними актами на право власності на земельну ділянку.

Виділення земельних часток (паїв) в натурі (на місцевості) об’єктивно призводить до подрібнення фонду сільськогосподарських земель, оскільки в результаті цього збільшується кількості земельних ділянок. Як відомо, площа земельної частки (паю) в середньому по країні становить 4 умовних кадастрових га і варіюється від 1,5 га в західних областях до 10-15 га в південних та південно-східних областях. Таким чином, в результаті виділення земельних часток (паїв) 11 тисяч землеволодінь колишніх колективних сільськогосподарських підприємств розміром від 1000 га до 10000 га можуть виникнути більше ніж 7 млн. дрібних земельних ділянок розміром від 1,5 до 15 га..

У зв’язку з цим перед сільськогосподарськими підприємствами, які використовували землю на основі оренди земельних часток (паїв), постає непросте питання: як використовувати подрібнені сільськогосподарські угіддя, які належать на праві власності громадянам. Добре відомо, що на великих земельних масивах, якими в Україні традиційно користувалися сільськогосподарські товаровиробники в дореформені часи, технологічно зручніше використовувати потужну сільськогосподарську техніку, багатопільну сівозміну, засоби хімізації тощо. Разом з тим, господарювання на невеличких земельних ділянках не завжди є економічно вигідним саме для сільськогосподарських підприємств, діяльність яких базується на використанні найманої праці. Як же їм бути? Практика підказала досить непоганий вихід: створення єдиних земельних масивів з метою передачі їх у користування сільськогосподарському підприємству чи фермерському господарству.

Переважна більшість громадян, які виділяють у натурі (на місцевості) належні їм земельні частки (паї), є особами похилого чи непрацездатного віку, яким не під силу самостійно обробляти кількагектарну земельну ділянку. Однак, вони хотіли б мати вигоду від власної землі. В такій ситуації найкращим варіантом розпорядження землею є передача її в оренду з метою регулярного отримання доходу у формі орендної плати. У зв’язку з цим Закон України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” від 5 червня 2003 р. надає громадянам право вимагати виділення їм земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) єдиним земельним масивом.

ПОНЯТТЯ ЄДИНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО МАСИВУ ТА ЙОГО ВИДИ

Хоча термін “єдиний земельний масив” введений до законодавства України Законом “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”, його зміст чітко не визначений. В зв’язку з цим на практиці трапляються випадки різного тлумачення та застосування положень про єдині земельні масиви. Як свідчить практика, єдиний земельний масив може являти собою частину угідь колишнього колективного сільськогосподарського підприємства, які територіально становлять одне поле чи компактно розташовану групу таких полів. Проте трапляються випадки, коли під єдиним земельним масивом розуміють одну земельну ділянку. Виникає запитання: яке з двох визначень “єдиного земельного масиву” відповідає нормам Закону “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”? Аналіз норм цього Закону дозволяє дійти висновку, що обидва види єдиних земельних масивів отримали “законодавче визнання”. Закон “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” передбачає виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) єдиними земельними масивами двох видів. Перший з них являє собою сукупність суміжно розташованих індивідуальних земельних ділянок в одному полі чи групі компактно розташованих полів. Другий вид єдиного земельного масиву – це одна земельна ділянка, яка передається у спільну власність групі власників земельних часток (паїв).

Як правило, керівники сільськогосподарських підприємств, які орендують земельні частки (паї) і справно сплачують орендну плату, мають значний вплив на їх власників. Тому керівники таких підприємств можуть відіграти важливу роль у формуванні єдиних земельних масивів. Зокрема, вони можуть вплинути на вибір одного з двох вище зазначених видів таких масивів власниками земельних часток (паїв), розповівши селянам про переваги та недоліки кожного з них.

ПЕРЕВАГИ ТА НЕДОЛІКИ ЄДИНИХ ЗЕМЕЛЬНИХ МАСИВІВ ЯК ОБ’ЄКТА ОРЕНДИ

Який з двох зазначених вище видів земельних масивів є більш прийнятним для підприємства-орендаря землі? На перший погляд, той, який являє собою одну земельну ділянку, що є спільною власністю громадян. Адже в такому випадку орендар має укласти один договір оренди землі, на підставі якого він використовуватиме весь земельний масив. Крім того, протягом всього строку дії договору оренди він матиме справу не з усіма громадянами-співвласниками земельної ділянки, а з однією особою – їх уповноваженим представником.

Однак, виділення земельних часток (паїв) єдиним масивом, який являє собою спільну земельну ділянку, пов’язане з низкою юридичних складнощів. Так, обов’язковою умовою виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) єдиним масивом, який являє собою одну земельну ділянку, що передається у спільну власність, є подання громадянами-власниками паїв спільної заяви про це. Заява складається у письмовій формі та підписується всіма власниками земельних часток (паїв), які хочуть виділити їх у натурі у вигляді спільної земельної ділянки.

Правовий режим земельних ділянок, які перебувають у спільній власності, визначений Земельним кодексом України. Згідно зі ст. 86 Кодексу, на спільну земельну ділянку видається один державний акт на право власності, у якому зазначаються прізвища всіх співвласників ділянки. Державний акт, який посвідчує право спільної власності на землю, видається співвласникам в одному примірнику. Це означає, що його може отримати лише один із співвласників за дорученням інших. Тому решта співвласників залишаться без документа, який посвідчуватиме їхні права на земельну ділянку. Очевидно, такі громадяни не погодяться на виділення їх земельних часток (паїв) у натурі, якщо вони не перебуватимуть у родинних чи інших довірчих стосунках з уповноваженою особою.

Крім того, ст. 88 Земельного кодексу України передбачає, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, можуть здійснюватися за згодою всіх без виключення співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди – у судовому порядку. При великій кількості співвласників земельної ділянки укладення договору є важливим способом узгодження їхніх інтересів щодо спільної землі. Однак умови такого договору потрібно буде погодити з усіма співвласниками. До того ж договір про спільну часткову власність на земельну ділянку має укладатися в письмовій формі і посвідчуватися нотаріально, за що сплачується державне мито.

Таким чином, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває у спільній власності, пов’язане з істотними обтяженнями та незручностями. Тому виділення всіх земельних часток (паїв) в межах одного сільськогосподарського підприємства в натурі (на місцевості) однією земельною ділянкою, яка належатиме великій кількості громадян на праві спільної часткової власності, є, на наш погляд, далеко не завжди доцільним. Краще всього, коли співвласниками такої ділянки стануть невелика кількість осіб, наприклад, особи, які є членами однієї сім’ї чи близькими родичами, яким легше буде досягти згоди щодо передачі в оренду спільної земельної ділянки.

ОСОБЛИВОСТІ ФОРМУВАННЯ ЄДИНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО МАСИВУ, ЯКИЙ СКЛАДАЄТЬСЯ З ОКРЕМИХ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

Якщо власники земельних часток (паїв) виявляють бажання виділити належні їм паї окремими ділянками, подавши відповідні заяви, то ніхто не має права примусити їх виділити їх паї єдиною, спільною, земельною ділянкою. В такому випадку, згідно зі ст. 11 Закону “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”, кожному власнику земельної частки (паю), який виділений в натурі, обов’язково має бути виданий державний акт на право власності на земельну ділянку. Причому державний акт на право власності на земельну ділянку має бути виданий як тим власникам, які виявили намір господарювати самостійно, так і тим з них, які вирішили виділити земельні ділянки в натурі (на місцевості) у складі єдиного земельного масиву (поля). В останньому випадку підприємство-орендар, яке має намір взяти в оренду земельні ділянки в складі такого земельного масиву, має укласти договір оренди з кожним власником земельної ділянки, що входить до масиву. Укладення договорів оренди земельних ділянок з великою кількістю їх власників потребує чимало часу та паперу. Однак, орендар таких ділянок матиме й певні переваги. Так, наприклад, в залежності від планів виробничої діяльності орендаря він може припинити відповідно до чинного законодавства договірні відносини з частиною власників ділянок, в той час як при оренді єдиного земельного масиву, що належить великій кількості співвласників (100-500 осіб і більше), відмовитися від оренди частини такого масиву неможливо. Крім того, при оренді окремих земельних ділянок з кожним власником можна домовитися про різні умови оренди (термін оренди, розмір орендної плати, умови користування землею тощо).

Слід зазначити, що власник будь-якої включеної до складу єдиного земельного масиву земельної ділянки має право вимагати “відділення” земельної ділянки від єдиного масиву шляхом закріплення меж цієї земельної ділянки межовими знаками в натурі (на місцевості). Однак, така вимога підлягає задоволенню, якщо власник ділянки не зв’язаний певними договірними зобов’язаннями з власниками суміжних земельних ділянок чи особою, яка використовує земельні ділянки в межах єдиного земельного масиву на основі договорів оренди землі. До завершення терміну дії таких договорів зазначене виділення в односторонньому порядку не допускається.

ЗАКРІПЛЕННЯ МЕЖ ЄДИНИХ ЗЕМЕЛЬНИХ МАСИВІВ

В ст. 1 Закону “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” визначений порядок закріплення меж земельних ділянок межовими знаками в залежності від наміру їх власників (співвласників) щодо подальшого використання. Якщо власник земельної ділянки має намір самостійно її використовувати, то межі його земельної ділянки мають бути закріплені межовими знаками встановленого зразка. Якщо двоє чи більше власників земельних часток (паїв) виділяють їх у натурі на місцевості єдиним масивом в якості однієї земельної ділянки, що передається у спільну власність зазначених осіб, то межі такої спільної земельної ділянки також закріплюються межовими знаками встановленого зразка.

Однак, якщо двоє чи більше власників земельних часток (паїв) виділяють їх у натурі (на місцевості) єдиним земельним масивом, який являє собою відповідну кількість суміжно розташованих окремих земельних ділянок (одне поле чи група суміжно розташованих полів), то в такому випадку межі кожної з таких земельних ділянок визначаються в технічній документації, але не переносяться в натурі (на місцевість). Це пов’язано з тим, що власники розташованих в одному земельному масиві (полі) земельних ділянок виявили бажання передати земельні ділянки в оренду одному сільськогосподарському товаровиробникові. При такому використанні земельних ділянок межові знаки, якби вони встановлювалися на межах кожної з них, створювали б перешкоди у використанні великої сільськогосподарської техніки, застосуванні сівозміни тощо. З метою уникнення таких ускладнень, Закон “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” дозволяє не закріплювати межі земельних ділянок, розташованих в одному земельному масиві (полі). В такому разі обов’язково фіксуються межовими знаками лише зовнішні межі єдиного земельного масиву (поля).

ПОРЯДОК ОБМІНУ ЗЕМЕЛЬНИМИ ДІЛЯНКАМИ, ЯКІ ПЕРЕБУВАЮТЬ У СКЛАДІ ЄДИНИХ ЗЕМЕЛЬНИХ МАСИВІВ

І все-таки може статися, що власник переданої в оренду земельної ділянки, яка знаходиться, наприклад, всередині єдиного земельного масиву, виявить бажання самостійно використовувати свою земельну ділянку і матиме правові підстави для цього. В такому разі підприємство-орендар може і повинно надати сприяння в обміні такої ділянки на іншу, яка розташована в периферійній частині єдиного земельного масиву. Рекомендації щодо обміну земельними ділянками, які були виділені у натурі (на місцевості) у складі єдиного земельного масиву (поля), а їх власники отримали державні акти на право власності на земельні ділянки, містяться у ст. 14 Закону “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”. Згідно з чинним законодавством, обмін земельними ділянками може здійснюватися їх власниками лише за взаємною згодою та на добровільній основі.

У разі досягнення власниками земельних ділянок згоди щодо обміну ними, вони повинні звернутися до нотаріуса для підготовки тексту договору міни земельними ділянками. Договір міни земельними ділянками підписується обома сторонами і підлягає нотаріальному посвідченню. Саме з моменту нотаріального посвідчення договір набуває чинності.

За загальним правилом за посвідчення договорів щодо відчуження земельних ділянок, до яких належить і договір міни ними, стягується державне мито у розмірі 1% суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України “Про державне мито” від 21 січня 1993 р.). Однак, з метою стимулювання громадян до обміну належними їм на праві власності земельними ділянками зазначеним Декретом такі громадяни звільнені від сплати державного мита за посвідчення договору міни земельними ділянками.

 

З А К О Н   У К Р А Ї Н И

          Про порядок виділення в натурі (на місцевості)
              земельних ділянок власникам земельних
                          часток (паїв) Стаття 4. Особливості виділення в натурі (на місцевості)
               земельних ділянок єдиним масивом у спільну
               власність власникам земельних часток (паїв)

     Особам, які   мають  право  на  виділення  їм  у  натурі  (на
місцевості) двох чи більше земельних часток (паїв) із  земель,  що
перебувають    у    користуванні   одного   сільськогосподарського
підприємства,  земельні ділянки за їх бажанням виділяються  єдиним
масивом.

     Громадянам (подружжю)   та   іншим   особам,  які  подали  до
відповідної  сільської,  селищної,  міської   ради   чи   районної
державної  адміністрації  спільну  заяву чи клопотання,  підписані
кожним із них,  про виділення в натурі (на місцевості) належних їм
земельних часток (паїв) єдиним масивом,  виділяється одна земельна
ділянка у спільну власність. Стаття 11. Особливості встановлення меж земельних ділянок
                у натурі (на місцевості) власникам земельних
                часток (паїв)

     Встановлення меж земельних ділянок у натурі  (на  місцевості)
власникам   земельних   часток  (паїв)  здійснюється  на  підставі
проектів  землеустрою  щодо організації території земельних часток
(паїв) або технічної документації із землеустрою щодо встановлення
(відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).{  Частина перша статті 11 із змінами, внесеними згідно із Законом
N 497-VIII ( 497-19 ) від 02.06.2015 }

     Земельні ділянки, які будуть використовуватися їх власниками,
самостійно закріплюються  межовими  знаками  встановленого  зразка
кожна окремо.

     Земельні ділянки,  які  їх  власники  або  інші  особи будуть
використовувати єдиним  масивом,  закріплюються  межовими  знаками
встановленого зразка лише по окружній межі єдиного масиву. Стаття 12. Оформлення державних актів на право власності
                на земельну ділянку власникам земельних часток
                (паїв)

     Оформлення державних  актів  на  право  власності на земельну
ділянку   власникам   земельних   часток    (паїв)    здійснюється
землевпорядною  організацією,  яка  виконала  землевпорядні роботи
щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості).

     Власнику однієї чи більше  земельної  частки  (паю)  в  межах
земель,      що      перебувають     у     користуванні     одного
сільськогосподарського підприємства,  видається один державний акт
на право власності на земельну ділянку.

     Власникам земельних  часток  (паїв),  яким  земельні  ділянки
виділені  в  натурі  (на  місцевості)  єдиним  масивом,  видається
державний  акт  на  право  власності  на  земельну  ділянку,  який
посвідчує  їх  право  спільної  часткової  власності  чи  спільної
сумісної власності. Стаття 14. Обмін земельними ділянками

     У разі   якщо  власник  земельної  ділянки,  яка  знаходиться
всередині єдиного масиву,  що використовується спільно  власниками
земельних   ділянок   чи  іншими  особами  для  ведення  товарного
сільськогосподарського      виробництва,      виявляє      бажання
використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може
обміняти її на іншу земельну ділянку  на  межі  цього  або  іншого
масиву.

     Обмін земельними   ділянками   здійснюється   за   згодою  їх
власників відповідно до закону та посвідчується нотаріально.

     Сільські, селищні,   міські   ради   та   районні    державні
адміністрації в межах своїх повноважень сприяють обміну земельними
ділянками.

 

 

Васильченко А.В.

студентка 4 курсу 2 групи 9 факультету

Національний юридичний університет

імені Ярослава Мудрого

Єдиний земельний масив як об’єкт оренди землі

Відповідно до ст.3 Закону України “Про оренду землі” об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Стосовно ж питання про єдиний земельний масив, то воно досить нечітко та розмито визначено законодавцем.

Відповідно до ч.7 ст.7 Закону України “Про фермерське господарство” земельні ділянки надаються громадянам для ведення фермерського господарства єдиним масивом з розташованими на них водними джерелами та лісовими угіддями, наближеними до існуючих шляхів, електро- і радіотелефонних мереж, газо- і водопостачальних систем та інших видів інженерної інфраструктури. Але відсутність таких систем чи інфраструктури, які використовуються зазвичай для зручності ведення фермерського господарства та ефективності здійснення господарської діяльності, поруч із земельними масивами зовсім не означає, що такі єдині масиви не можна надавати громадянам в оренду для створення фермерського господарства.

Чинне законодавство не встановлює обмежень для суб’єкта земельних відносин – фермерського господарства в плані граничних розмірів єдиних масивів земель для отримання в оренду та їх кількості.

Внаслідок недостатнього врегулювання питання про оренду єдиних земельних масивів, практика стикається з випадками різного тлумачення і використання положень про єдині земельні масиви. З одного боку, єдиний земельний масив – це частини угідь колишнього сільськогосподарського підприємства, які територіально являють собою одне поле або щільно розміщену групу полів. З іншого – це може бути одна земельна ділянка. Проаналізувавши норми Закону України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”, 81  законодавець передбачає два види виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) єдиним земельним масивом: 1) сукупність прилеглих одна до одної земельних ділянок в одному полі або групі щільно розміщених полів; 2) одна земельна ділянка, яка передається у спільну власність групі власників земельних часток (паїв).

Кожен орендар намагається обрати для себе найбільш оптимальний та зручний вид єдиного земельного масиву. Стосовно земельного масиву, який являє собою одну земельну ділянку, що є спільною власністю громадян, то орендар повинен укласти один договір оренди землі, на підставі якого він буде користуватися усім земельним масивом; орендар матиме справу не з усіма громадянами-співвласниками протягом строку дії договору, а лише з однією особою, яка буде їх уповноваженим представником. Натомість, при такому виді земельного масиву необхідне подання письмової заяви громадянами-власниками про виділення земельних ділянок єдиним земельним масивом, який буде однією земельною ділянкою, що передається у спільну власність. Відповідно до ст.88 ЗК України володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, можуть здійснюватися за згодою всіх без виключення співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди – у судовому порядку. Практика свідчить, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває у спільній власності, пов’язане з істотними обтяженнями та незручностями.

Закон України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” передбачає, що кожному власнику земельної ділянки обов’язково має бути виданий правовстановлюючий документ на земельну ділянку. В такій ситуації підприємство-орендар, яке хоче взяти в оренду земельні ділянки в складі такого земельного масиву, повинно укласти договір оренди з кожним власником земельної ділянки, що входить до масиву. Такі договори оренди укладаються з достатньо великою кількістю їх власників, а для цього необхідно чимало часу та матеріальних затрат, але в орендаря таких ділянок будуть і переваги ( він може припинити договірні 82 відносини з частиною власників ділянок, в той час як при оренді єдиного земельного масиву, що належить великій кількості співвласників, відмовитися від оренди частини такого масиву неможливо).

Внаслідок відсутності чіткого законодавчого визначення поняття “єдиного земельного масиву”, можна презюмувати, що земельні ділянки, які надаються громадянам для ведення фермерського господарства в оренду відрізняються від поняття “єдиного земельного масиву”, яке запропоноване Законом України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”. У зв’язку з чим, земельний масив для фермерського господарства відповідно до ст. 7 Закону України “Про фермерське господарство” потрібно розуміти як сукупність земельної ділянки сільськогосподарського призначення та, в першу чергу, земель водного та лісогосподарського призначення. Можливість отримання таких земельних ділянок у власність або користування передбачена ст. 56 та ст. 59 ЗК України.

Підводячи підсумок проаналізованого матеріалу та узагальнень практики, можна стверджувати, що єдиний земельний масив може бути об’єктом оренди, але задля можливості укладення такого договору оренди необхідно докласти чимало зусиль з боку правотворчих органів. ЗК України детально не регулює питання, що виникають в ході укладення договору оренди єдиного земельного масиву, і внаслідок цього досить часто виникають спори, при вирішенні яких суди виносять неоднозначні рішення, і не завжди на користь власників таких земельних ділянок. Щоб подолати такі суперечності та неточності необхідно на законодавчому рівні передбачити та встановити поняття “єдиного земельного масиву”, внести відповідні зміни до Закону України “Про оренду землі”, тому що існування декількох статтей – це досить мала кількість, для врегулювання такого важливого питання. Та незважаючи на значні затрати часу та зусиль і, використовуючи міжнародний досвід з цих питань, Україна може пришвидшити земельну реформу та вийти на світовий земельний ринок, як повноцінний суб’єкт земельних відносин. 83

 

Науковий керівник: доц.кафедри земельного та аграрного права Гордєєв В.І.

 

***

Коряк О.О.

студентка 4 курсу, 2 групи факультету № 9

Національного юридичного університету

імені Ярослава Мудрого

Проблеми однакового застосування законодавства при визначенні поняття «єдиний земельний масив».

Термін “єдиний зeмeльний мaсив” ввeдeний в прaвoвe пoле України

Зaкoнoм “Прo пoрядoк видiлeння в нaтурi (нa місцeвoсті) зeмeльних дiлянoк влaсникам зeмeльних чaстoк (пaїв)”, aле йoгo змiст наразi чiткo не визнaчeнo. Це ствoрює дeякi прoблeми, бo у зв’язку з ним нa практицi нeрiдкo мaють мiсцe випадки рiзнoгo тлумачeння тa зaстoсувaння пoлoжeнь прo єдинi зeмeльнi мaсиви. Як свідчить прaктикa, єдиний зeмeльний мaсив можe являти собою чaстину угiдь колишньoгo колeктивнoгo сiльськoгoспoдaрськoгo пiдприємствa, які тeритoрiальнo стaновлять oдне пoлe або його кoмпaктнo рoзтaшовaну групу 237 тaких полів. Однак, нeрiдкo трaпляються випaдки, коли під єдиним зeмeльним мaсивом розумiють oдну зeмeльну дiлянку. Тoму виникає дoсить актуальнe питання: якe з двох визначeнь “єдинoгo зeмeльнoгo мaсиву” найбiльш пoвно вiдповiдає нoрмам Закoну “Про пoрядoк видiлення в нaтурi (на місцeвостi) зeмeльних дiлянoк влaсникам зeмeльних чaсток (пaїв)”?

27 вeрeсня 2013 року Дeржaвнe aгeнтство зeмeльних рeсурсiв України повiдомило про оприлюднення проeкту Закону України “Про консолiдацiю зeмeль”. Сaмe у ньому впeрше було зaпропоновaно закрiпити нa зaконодaвчому рiвнi поняття «зeмeльний масив» для того, щоб в подaльшому не було розбіжностeй в його трaктуваннi.

Отжe, дaний зaконoпроeкт прoпoнував нaступнe визначення: зeмeльний мaсив — сукупність зeмeль та зeмeльних дiлянoк сiльськогосподaрського призначення, що склaдaються з сiльськoгoспoдaрських тa нeобхiдних для їх oбслугoвування нeсiльськoгoспoдaрських угiдь (зoкрeма, зeмeль під польовими дорогами, мелiорaтивними системaми, господaрськими шляхами, прогонами, лiнiйними об’єктами, об’єктами iнжeнeрної iнфраструктури, а також ярами, заболочeними землями, iншими угiддями, що знaходяться в сeрединi зeмeльного мaсиву), мaють спiльнi межi тa обмeжeнi природними тa/aбо штучними eлемeнтами рeльєфу (aвтомобiльними дорогaми зaгaльного користування, полeзахисними лiсовими смугами тa iншими зaхисними нaсaджeннями, водними об’єктами тощо).

Aле як повiдомилa Дeржaвнa рeгуляторнa служба України, було вiдмовлeно у погоджeннi проекту Зaкону «Про консолiдацiю зeмeль».

Тому, слiд вихoдити з аналiзу Зaкoну Укрaїни “Прo пoрядoк видiлення в нaтурi (нa мiсцeвoстi) зeмeльних дiлянoк влaсникам зeмeльних чaстoк (пaїв)” при трaктуванні пoняття «єдиний зeмeльний мaсив», це буде нaйбiльш прийнятним зaстoсувaнням пoлoжeнь зaконoдaвствa.

Нa пoчатку зaзнaчалося, що iснує двa вaрiaнти розуміння дaнoгo поняття. Aналiз нoрм цього зaкoну дозволив зробити висновок, що обидвa види єдиних зeмeльних мaсивів мaють “зaкoнoдaвчe визнання”. Зaзначeний Зaкoн 238 пeрeдбaчає видiлeння земельних чaстoк (паїв) у нaтурi (на мiсцевостi) єдиними земельними мaсивaми двoх видiв. Пeрший з них являє сoбoю сукупнiсть сумiжно рoзтaшoваних iндивiдуальних зeмeльних дiлянок в одному полi aбо групу компактно розтaшовaних полiв. Другий вид єдиного зeмeльного мaсиву – це одна зeмeльна дiлянкa, яка пeрeдається у спiльну влaснiсть групi влaсникiв зeмeльних чaсток (пaїв).

Такi нeоднознaчностi є проблeмою для прaктики. Це обумовлeно тим, що як прaвило, кeрiвники сiльськогосподaрських пiдприємств, якi орeндують зeмeльнi чaстки (пaї) і спрaвно сплaчують орeндну плaту, мaють знaчний вплив нa їх влaсникiв. Тому кeрiвники таких пiдприємств можуть вiдiграти вaжливу роль у формуваннi єдиних зeмeльних мaсивiв. Зокрема, вони можуть вплинути на вибiр одного з двох вищeзaзнaчених видiв таких мaсивiв влaсникaми земельних чaсток (пaїв), що є нeпрaвильним з точки зору зaконодaвствa, бо це суперечить принципу однaкового тлумaчeння і зaстосування зaкону.

Крім того, не можнa однoзнaчнo скaзaти, який з двох тлумaчeнь пoняття «єдинoгo зeмeльнoгo мaсиву» користується пeрeвaгою вiдносно зaстосувaння його на прaктицi. Нa пeрший пoгляд, той, який являє собою одну зeмeльну дiлянку, що є спiльною влaснiстю грoмадян. Адже в тaкoму випaдку oрeндaр повинен уклaсти один дoгoвір oренди зeмлі, на підстaві якого він викoристoвувaтимe вeсь зeмeльний мaсив. Крім тoго, прoтягoм усього стрoку дії дoгoвoру oрeнди він мaтимe спрaву не з усіма спiввлaсникaми зeмeльної дiлянки, а з oднiєю людиною – їх упoвнoвaжeним прeдстaвником. Проте видiлення зeмeльних чaстoк (паїв) єдиним мaсивoм, який являє сoбoю спiльну зeмeльну дiлянку, пов’язанe з низкою юридичнoї склaдностi. Так, обов’язковою умовою видiлення в нaтурi (на мiсцeвості) зeмeльних часток (паїв) єдиним мaсивом, який являє сoбoю oдну зeмeльну дiлянку, щo пeрeдається у спiльну влaснiсть, є подання громaдянами-влaсникaми пaїв спiльної зaяви про це.

Слід скaзaти, що рaцioнальнiшe було якби спiввлaсниками такої дiлянки стaновилaся нeвeликa кiлькiсть осіб, нaприклaд, особи, якi є члeнами однiєї 239 сім’ї або близькими родичaми, яким лeгше буде досягти згоди щодо пeрeдaчi в орeнду спiльної зeмeльної дiлянки.

Тому, було б доцiльно зaконодaвчо зaкрiпити поняття «єдиного земельного мaсиву» для того, щоб однaково тлумачити цей термiн і в подaльшому не викликaти розбiжностей в його зaстосуваннi на практицi.

Науковий керівник: к.ю.н., доц. Гордєєв В.І.

 

Аналіз регуляторного впливу

до проекту Закону України«Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обміну земельних ділянок, розташованих у межах масиву земель сільськогосподарського призначення»

 

1. Опис проблеми, яку планується розв’язати шляхом державного регулювання

Проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обміну земельних ділянок, розташованих у межах масиву земель сільськогосподарського призначення» (далі – проект Закону) розроблено на виконання пункту 215 плану заходів з виконання Програми діяльності Кабінету Міністрів України та Стратегії сталого розвитку «Україна – 2020» у 2015 році, затвердженого розпорядженням Кабінету Міністрів України від 04 березня 2015 року № 213, та пункту 70 плану заходів щодо дерегуляції господарської діяльності, затверджених розпорядженням Кабінету Міністрів України від 18 березня 2015 р. № 357, якими передбачено удосконалення орендних відносин, сприяння згуртуванню та самоорганізації власників земельних ділянок (паїв) з метою консолідації земель для отримання більшої економічної вигоди від їх використання, закріплення права більшості орендодавців, чиї земельні ділянки розміщені в єдиному масиві, на визначення єдиного орендаря, а також удосконалення нормативно-правового механізму регулювання обміну земельних ділянок, розташованих у межах одного земельного масиву (поля), зокрема шляхом запровадження економічних стимулів для обміну земельними ділянками та уникнення дроблення ділянок.

На сьогодні практика орендних відносин у сфері використання сільськогосподарських земель свідчить про наявність проблеми формування зручних для обробітку масивів земель сільськогосподарського призначення, що не сприяє раціональному використанню сільськогосподарських земель.

В масиві земель сільськогосподарського призначення, який об’єднує земельні ділянки власників земельних часток (паїв), нерідко серед земельних ділянок, що орендуються одним орендарем, знаходяться земельні ділянки, що використовуються безпосередньо їх власниками, іншими орендарями, а також нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок.

Крім того, неврегульованою залишається проблема використання земель під польовими дорогами, в тому в числі проектними, із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, які за рішенням загальних зборів членів колективних сільськогосподарських підприємств і організацій не підлягали паюванню (крім земельних ділянок, які перебувають у державній або приватній власності).

2. Визначення цілей державного регулювання

Метою розроблення проекту Закону є внесення змін до окремих положень чинних нормативних актів для врегулювання питання обміну земельних ділянок, розташованих у межах одного земельного масиву (поля).

Проект Закону спрямований на законодавче забезпечення:

вдосконалення управління спадщиною до прийняття спадщини або визнання її відумерлою;

можливості набуття особою, яка орендує не менш, ніж 75% масиву земель сільськогосподарського призначення, без проведення земельних торгів права оренди земельних ділянок під польовими дорогами розташованими в цьому масиві;

розширення переліку власників земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, які мають пільги щодо сплати державного мита за посвідчення договорів міни (обміну) таких земельних ділянок;

надання права орендарям земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних ділянок без згоди орендодавця;

особливостей оренди земельних ділянок, розміщених у масиві земель сільськогосподарського призначення;

набуття права оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки (землі), в тому числі польові дороги, що передбачені документацією із землеустрою, а також земельні ділянки, які входять до складу спадщини, що надані в оренду органами місцевого самоврядування в порядку, визначеному статтею 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», або нотаріусами здійснюється без державної реєстрації земельної ділянки та державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки;

передачі у комунальну власність територіальних громад на території відповідної сільської, селищної, міської ради земель під польовими дорогами, в тому в числі проектними, із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, які за рішенням загальних зборів членів колективних сільськогосподарських підприємств і організацій не підлягали паюванню (крім земельних ділянок, які перебувають у державній або приватній власності).

3. Прийнятні альтернативні способи досягнення зазначеної цілі, переваги обраного способу

Перший альтернативний спосіб:

можливо залишити чинний варіант регулювання. Але враховуючи те, що на сьогодні актів, які досконало регулюють дану сферу відносин немає, то такий спосіб є недоцільним.

Другий альтернативний спосіб:

обраний спосіб запропонований у проекті Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обміну земельних ділянок, розташованих у межах масиву земель сільськогосподарського призначення».

Другий спосіб є на даний час оптимальним рішенням, що розв’язує проблему та відповідає чинному законодавству України, а також є таким, що сприятиме створенню необхідних умов для ефективного використання земельних ресурсів.

4. Опис механізмів для розв’язання проблеми, відповідні заходи

Метою розроблення проекту Закону є внесення змін до окремих положень чинних нормативних актів для врегулювання питання обміну земельних ділянок, розташованих у межах одного земельного масиву (поля).

Для досягнення цілей, визначених у пункті 2 аналізу регуляторного впливу, проектом акта пропонується:

вдосконалити механізм управління земельними ділянками у складі спадщини до прийняття цієї спадщини або визнання відумерлою;

запровадити доступний механізм набуття права оренди (без проведення земельних торгів) на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки (землі), в тому числі польові дороги, що передбачені документацією із землеустрою, а також земельні ділянки, які входять до складу спадщини для осіб, які орендують не менш, ніж 75% масиву земель сільськогосподарського призначення;

визначити, що набуття права оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки (землі), в тому числі польові дороги, що передбачені документацією із землеустрою, а також земельні ділянки, які входять до складу спадщини, здійснюється без державної реєстрації земельної ділянки та державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки;

розширити перелік власників земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, які мають пільги щодо сплати державного мита за посвідчення договорів міни (обміну) таких земельних ділянок;

встановити особливості оренди земельних ділянок, що розміщені у масиві земель сільськогосподарського призначення;

передати у комунальну власність територіальних громад земель під польовими дорогами, які перебувають у державній або приватній власності).

Організаційні заходи для впровадження регулювання.

Для впровадження цього регуляторного акта необхідно здійснити такі організаційні заходи:

1. Провести погодження проекту акта із заінтересованими центральними органами виконавчої влади, отримати висновок правової експертизи в Міністерстві юстиції України, внести проект акта на розгляд Кабінету Міністрів України.
2. Забезпечити інформування громадськості про вимоги регуляторного акта шляхом його оприлюднення на веб-сайті Міністерства аграрної політики та продовольства України.

Розв’язання означеної проблеми можливе лише шляхом прийняття цього проекту акта.

5. Обґрунтування можливості досягнення визначених цілей у разі прийняття регуляторного акта

Прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обміну земельних ділянок, розташованих у межах масиву земель сільськогосподарського призначення». дасть можливість створити необхідні механізми обміну земельними ділянками в межах масиву земель сільськогосподарського призначення.

На сьогодні чинне законодавство не містить конкретних норм щодо створення умов для формування більш прийнятних для сільськогосподарського обробітку масивів земель сільськогосподарського призначення.

Тому, саме шляхом удосконалення орендних відносин, сприяння згуртуванню та самоорганізації власників земельних ділянок (паїв) з метою консолідації земель для отримання більшої економічної вигоди від їх використання, закріплення права більшості орендодавців, чиї земельні ділянки розміщені в єдиному масиві, на визначення єдиного орендаря. можливо досягти визначених цілей.

6. Очікувані результати прийняття акта

Реалізація норм проекту Закону створить умови для більш ефективного використання земель сільськогосподарського призначення, сприятиме спрощенню оренди нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок (земель), в тому числі польових доріг, зумовить збільшення надходжень до місцевих бюджетів.

 

Об’єкт впливу	Витрати	Вигода
Держава	Не потребує залучення додаткових фінансових витрат.	Підвищення ефективності сільськогосподарського виробництва, раціонального використання земель сільськогосподарського призначення, зокрема державної та комунальної власності.
Суб’єкти господарювання	Не потребує залучення додаткових фінансових витрат землевласників та землекористувачів.	Спрощення формування зручних для обробітку цілісних масивів земель сільськогосподарського призначення, оренди нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок (земель), в тому числі польових доріг.
Населення	Витрат не зазнає	Збільшення надходжень до місцевих бюджетів від земельних платежів

 

7. Обґрунтування строку дії акта

Термін дії акта пропонується встановити безстроково.

8. Визначення показників результативності акта

Прогнозні значення показників результативності регуляторного акта:

розмір надходжень до місцевих бюджетів, пов’язаних з дією акта, не визначається;

суб’єкти господарювання, на які поширюватиметься дія акта – землевласники та землекористувачі.

виконання вимог акта суб’єктами господарювання (в тому числі фізичними особами) не потребуватиме додаткового часу, та додаткових фінансових витрат.

Запровадження цього нормативно-правового акту забезпечить більш ефективне використання земель сільськогосподарського призначення, сприятиме спрощенню оренди нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок (земель), в тому числі польових доріг, зумовить збільшення надходжень до місцевих бюджетів.

Рівень поінформованості суб’єктів господарювання з основних положень акта – середній, проект акта опубліковано на офіційному веб-сайті Мінагрополітики України у розділі «Регуляторна політика»: www.minagro.gov.ua.

9. Заходи, за допомогою яких буде здійснюватися відстеження результативності акта

Будуть здійснюватись базове, повторне та періодичні відстеження результативності регуляторного акта.

Базове відстеження результативності регуляторного акта буде здійснюватись до дня набрання ним чинності, шляхом аналізу статистичних даних.

Повторне відстеження результативності регуляторного акта буде проводиться через рік, після набрання ним чинності, шляхом аналізу статистичних даних, в порівнянні з базовим відстеженням. У разі виявлення неврегульованих та проблемних питань шляхом аналізу якісних показників дії регуляторного акта, ці питання будуть врегульовані шляхом внесення відповідних змін до регуляторного акта.

Періодичні відстеження результативності регуляторного акта будуть здійснюватися раз на кожні три роки, починаючи з дня закінчення заходів з повторного відстеження результативності цього акта.

Відстеження результативності регуляторного акта буде здійснюватись Департаментом землеробства та технічної політики в АПК Мінагрополітики України протягом усього строку дії регуляторного акта за показниками результативності.

 

 

Заступник Міністра аграрної політики

та продовольства України                                                                                                                                                                      В.І. Лапа